(讨论)上海的房价是不是要降了 - 家庭

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本主题由 OL版主管理于 07-7-25 23:11 分类

(oscargee) 回复：(讨论)上海的房价是不是要降了

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升级困惑

我想在这里继续阐述一些观点。楼上的观点是“工资总会长的”，对此我不敢说完全同意。我在加拿大四年了，确实看到了一些事情，有一些思考，这里说出来，希望大家不要见笑。

上海的工资水平，一句话：“不低了”。我有一个同事，去年刚刚来加登陆，他在国内的工资是多少？15000人民币一月。后来他在这里找了个工作，年薪多少？20000加元左右，绝对值不如在国内啊。在这里一般的经理的月薪是多少？税后3000加币左右，也不比国内的高太多啊。所以我认为，国内的薪水，从几百块一个月变成几千，是很容易的，但再从几千变成几万，可就不那么简单了。

好多人讲：加拿大这个破地方。那么多新移民来加拿大，都找不到工作。那么在北美，人们真的那么穷吗，都在失业吗？显然不是。这说明了一个什么问题？这个问题的本质，就是不能适应产业升级。

新移民来到加拿大，都有一技之长，但这个一技，往往是适应国内产业的一技。有些人来了，进修学习，但学的专业，还是具有中国特色的专业。比方讲，IT，现在连国内也不热了。现在国内热的是物流，很多人来了也学物流，但是我们公司隔壁的一家物流公司刚刚关门，褪色的LOGISTICS还在风雨中依稀可见。呵呵，这就是产业升级啊。大量的工作迁移入中国，而人们想要在北美生存，就必须适应产业升级，对自己也要升级。

在北美，有一些专业的就业率是100%，这些专业竞争激烈，课程繁忙，代表了未来的产业发展方向。新移民（包括留学生）往往很难进入这些专业，甚至不知道有这些专业。而这些专业的毕业生就有很好的前途，我大概也曾经说过我认识一个税前年收入一百二十万美元的。

所以上海也存在同样的问题，不出十年，上海就必然面临产业升级。到时候上海的职业人士就会面临北美不曾面临的几个重大问题。首先，是再教育，在北美，只要你有钱有时间，随时可以再读一个硕士。在上海，除了MBA等有限学位，其他怕是不容易吧。第二，社会要容忍大龄毕业生。当你对自己进行产业升级後，你面临一个新的行业，你是个新手，而你已经老大不小了，社会对于你能够接纳吗？加国法律规定，简历上不能够有任何有关种族，性别，年龄的信息。这样，你四十岁冒充三十，用人公司也无理由怀疑，这有利于你在新的领域开始自己的职业生涯。而上海铺天盖地的35岁限制，你有信心通过吗？第三，并不是每个人都适应产业升级的，有些人做了一辈子了，改行不容易。那么，你就必须跟随产业而行。大家一定发现现在越来越多的老外到中国打工了，这就是跟着产业跑，接受比以前低的工资，但至少还有饭吃。将来上海产业升级的时候，你们做好跟着公司跑，去内地，去西北的心理准备了吗？你们能够无视上海户口吗？你们能够被内地接纳吗？到时候你们准备好把上海的房子卖掉吗？

我的很多朋友都在上海，谈起现状，都很有信心，觉得上海发展很快。这很正常，因为我们是搞IT的，或者都是受过本科以上正规教育的。在中国正是适应了产业发展的一代。工资年年涨，业绩日日佳。这很好。但是居安思危，不要总觉得工资总会长的。我的朋友们（包括我的太太）总不理解我为什么不回去，国内形势一片大好啊。但是我觉得，我们应该勇于面对产业升级的挑战，我不反对回国，但我想，如果在二十多岁的时候选择了逃避，我们就会在四十岁的时候面临更大的困难。所以我希望在6-10年以后再跟随产业回去。那时候，再到下次产业升级的时候，我已然退休也。：）

上海的房价也是这样啦。你的收入涨，涨不过北美。所以上海的房价已经直追北美的情况下，很难想象它还有太多的上涨空间。现在很多人的高薪都是在外企领的，人家其实是给的美元，只要人民币一升值，这些人首先就要受冲击。房价还是有可能要跌啊。不过6年以后的事情很难测，暂且存疑吧。

(第31楼) 04-2-21 02:44

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(平静如水) 回复：(讨论)上海的房价是不是要降了

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我有套闵行区航华小区的房子，97年买的，138平米的三房两厅两卫，多层的一楼。买的时候3000多一点，现在想卖，不知道能卖多少？谁知道？多谢。。

(第32楼) 04-2-22 15:33

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(gracezh)

回复：(讨论)上海的房价是不是要降了

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引用平静如水在 2004-2-22-15:33:30的发言

我有套闵行区航华小区的房子，97年买的，138平米的三房两厅两卫，多层的一楼。买的时候3000多一点，现在想卖，不知道能卖多少？谁知道？多谢。。

看看你家附近那些中介，类似房源一般卖多少。

岁月静好

(第33楼) 04-2-22 19:37

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(甜蜜十二月) 回复：(讨论)上海的房价是不是要降了

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oscargee, 你在北美？还是学IT 的？难得你对国内的，特别是经济的情况如此了解。也是，国外的很多网站，文学城啊什么，新闻的传播速度和深度不知比国内好多少。有时反而比国内的人了解的更多。我回国的时候，也有这个困惑，因为在国外的工资其实一点也不高。你这样一说，确实明白许多。至于上海的房价，一步错过之后，就每天看着房子在涨，再也追不上的感觉。跟澳币，新西兰币的涨幅一样，让人望尘莫及。至今还是没有买房。有人说，在涨势里的时候，无法预测何时会跌。oscagree，你说呢，现在买还是索性再等市场明朗之后，比如，今年下半年，或是明年。另注：目前没有急需住房的需要。

(第34楼) 04-2-24 21:50

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(oscargee) 回复：(讨论)上海的房价是不是要降了

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我觉得你要是想自己住的话，其实也就不用等了。房产的曲线是一个比较慢的过程，今年和明年也不会有太大的变化。但是如果是投资的话，投资收益应该以20%左右为佳，倘若房价没有变化，那损失可就大了。比如100万的房子，一年没有涨价，那么损失基本上就是20万。很多人不体会这个20万，因为看不见摸不着，但事实上它是损失。

在目前的市场情况下，我建议：如果你是真的需要房子住，那么你就去买一套小一点的，尽量不要贷款。房子是每十年一换的，一开始买太好，负担重。而且上海的房子还有一个特点，就是更新快。上海的房地产行业从无到有，很多观念还需要不断地更新，这一点和国外不同。在国外，公寓，CONDO，TOWNHOUSE,SEMMIHOUSE,HOUSE,COTTEGE,各种规格的房子都有严格的定义，设计上都已经非常成熟，几十年不变，同一种房产区别不是很大。但是上海呢？我经历过新工房，外墙粉刷，外墙涂料，外墙贴砖，小区，有水小区，临江，临河，观景阳台，外销房，等等各种概念，几乎每年都有时尚看点。这样，你今年兴冲冲买的房子，过三年就不能看了，没有车库，没有小区，等等。价值自然也大打折扣。而你又是个追求时尚的人，到时候又想换房，手头的房子又没有赚头，你的负担可就重了。

当然，如果你有钱，什么都不在乎，那就没法说了。偶还是穷人，自然喜欢精打细算一点。

(第35楼) 04-2-24 23:06

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(clarew) 回复：(讨论)上海的房价是不是要降了

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我现在也住在崮山路上，也是02年买的，单价也是3500。昨天在路旁的中介店一看，吓了一跳， 6670，想想就后怕，还好买了

(第36楼) 04-2-26 18:13

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(miranda_lady) 回复：(讨论)上海的房价是不是要降了

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引用香榭丽舍在 2004-2-1-23:18:51的发言

和许多做房产的朋友讨论过，他们认为，高价房可能会跌的，而相对中低的房，会涨的，所以房价总体不会有大涨或大跌
哎~~我们这些没有买房子的人住到哪里去哦~~

现在所谓的中低价什么概念啊？！单价7、8k还在叫中低价呢。高价房根本不是老百姓看的，就算小跌一点，也不过是便宜了“先富起来的人”。这年头，本科毕业工作一两年，年薪5、6万的不算太低了吧，但一年工资不吃不喝能买几个平方啊？居然，上海的某某长还说，房地产市场正常健康发展？在这套精神指引下，在遥远的穷乡僻壤找块破地方造出来的所谓的中低价动迁房还要大家掏三四千一平方呢！！！搞什么？他以为大家都有私家车啊？有车的人还能买那破动迁房啦？

(第37楼) 04-3-2 15:51

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(wendia) 回复：(讨论)上海的房价是不是要降了

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引用平静如水在 2004-2-22-15:33:30的发言

我有套闵行区航华小区的房子，97年买的，138平米的三房两厅两卫，多层的一楼。买的时候3000多一点，现在想卖，不知道能卖多少？谁知道？多谢。。

估计5500

(第38楼) 04-3-4 21:17

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(wendia) 回复：(讨论)上海的房价是不是要降了

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引用平静如水在 2004-2-22-15:33:30的发言

我有套闵行区航华小区的房子，97年买的，138平米的三房两厅两卫，多层的一楼。买的时候3000多一点，现在想卖，不知道能卖多少？谁知道？多谢。。

估计5500

(第39楼) 04-3-4 21:17

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(sunxiaoxiao) 回复：(讨论)上海的房价是不是要降了

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引用 ripplelu 在 2004-2-20-22:05:42的发言

引用 oscargee 在 2004-2-15-22:24:41的发言

我曾经说：去年的房价是上涨，今年基本持平，明年看跌。以后要跌好几年。
　　

个人还想再加一句，就是在2010附近应该还是会回升的，只是幅度都不会象前两年那么疯了。
我的打算是，现在房价的涨幅远高于收入的增长，但收入应该是会每年都有增长的，所以只要房价不再上升，过几年就会觉得现在的价格可以接受了，那才是合适的买入时间。现在有住就行了，除非中了500万，卡卡。
一想到这几年涨的钱够让我存十几年的了，我就对存钱买房没兴趣，还不如及时行乐，买点化妆品，吃点好的。

握手!
如果为了一套100万的房子,要我省吃俭用,不能买衣服,不买化妆品,那我宁可不买房子.
人生苦短,辛苦一辈子给房地产开发商打工,想想就来气.
有自己的房子当然是很有归属感,可是,凡事是从量变到质变,过了一定的界限,就不值得了.

(第40楼) 04-3-22 15:41

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(miluku) 回复：(讨论)上海的房价是不是要降了

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说了好几年要降了,现在还那么坚挺,都快灰心了~

这一分钟我站在何地

(第41楼) 04-3-24 06:54

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(oscargee) 回复：(讨论)上海的房价是不是要降了

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我平时炒股票，懂得一个道理，所谓庄家，就是要等到大家都灰心的时候才会出手。所以做股票要赚钱，就一定要比庄家更有耐心。

就在大家都没有信心的时候，往往就是市场反转的时候。房地产也一样：持币待购的人们，往往熬不住，当越来越多的人熬不住的时候，实际上就是拖市的人越来越少，还有现钱在手里的人越来越少，市场的跌压也就越来越大。但这个时候往往是庄家大肆宣传的时候，会有各种各样奇形怪状的消息出现，引诱你去托市。最后，当最后一个散户的钞票也被骗去的时候，市场就会暴跌。这种情况，在股市上几乎是每三个月就能见到一次。嗬嗬，所以对这种庄家手法，偶们都已经是久经考验了。

废话少说，转贴一片新浪新闻

北京房价涨跌疑云开发商高喊“涨价”意在套现

http://finance.sina.com.cn 2004年03月30日 11:45 瞭望东方周刊

　　《瞭望东方周刊》特约记者京友/北京报道

　　开发商们可能已经料到今年局势不妙，高喊“涨价”的目的，无非是想及时套现

　　●传言有超过上千亿之巨的温州资金，已开始从沪、杭、甬一带悄然撤退，正在枕戈待旦、虎视京城

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　　●房地产过热不是一般的市场性的过热，而是带有房地产利益集团集体操纵的性质。如果出现问题，风险是全社会承担，而获益仅属于极少部分人

　　2004年3月，国家统计局公布2003年度数据显示，连续多年商品房均价围绕每平方米5000元徘徊的北京，近年来首次失去商品房均价全国第一的位置;“桂冠”被上海以每平方米5118元的商品房均价夺走。

　　市场的表现似乎进一步证实了北京房价停滞不前的趋势。春节过后，北京的许多楼盘屡屡出现打折的情况。部分楼盘从送物业管理费、送按揭贷款利息、送精装修和家具电器等，到一开张就大跳水，跌得最狠的每平方米能降2000元以上。

　　同样具有说服力的一些事实是，北京的房租在出人意料地下调;甚至据说北京一些开发商开始放弃本地转而在天津等城市圈地。

　　然而，业界传来的却是另一种声音。从今年2月中旬开始，媒体上传出地产大鳄们异口同声的市场预测，张卫克、张宝全、潘石屹等都认为今年房价铁定要涨。京城房地产大腕潘石屹甚至说:“这么多年我还是第一次这样肯定地预测房价要涨。”

　　市场的低迷与开发商的高调形成了鲜明对照，也让局外人一头雾水:2004年北京房价究竟是涨是跌?　

　　开发商涨声一片

　　开发商认为房价将上涨的理由集中起来主要有三个:一是建筑材料等成本的上升，这个理由是开发商认为最站得住脚的，“原材料上涨毕竟人所共见”。确实如此，钢铁、水泥等建材价格在上涨，拆迁成本在上升，施工单位也得及时支付农民工的工资了。成本上升后，如果不涨价便会压缩地产开发商的毛利。

　　二是认为政策因素会导致供给状况趋紧。“北京新土地政策4号令禁止经营性土地的协议出让，这就等于堵上了两年前的33号令开的口子。加上保护耕地、重视‘三农’问题、清理开发区、以及说是要严格执行土地征地价格听证制度都说明土地供应会趋紧。”北京奥林匹克投资置业有限公司总经理张亚夫说。

　　再一个理由就是GDP的连年上涨。华远集团董事长任志强认为，一个简单的道理是，GDP在增长,人们的收入在增长，如果房价不涨，就等于是跌了。

　　今典集团董事长张宝全很肯定地说，他已经连续4年都保持一致的意见:房地产市场会稳中有升;而且，3个迫使楼价上涨的原因中政策因素是最现实的。

　　他说，政府不管是出台土地政策还是金融政策都无非是想促使房地产市场的成熟和稳定，但是“成熟和稳定是要用成本来支撑的”。“现在的市场规范越来越细，特别是金融领域严厉的约束，加上其他一些政策服务也越来越专业，很多时候一些以前可以不走的程序现在都必须走”。

　　他的说法是有根据的。据央行的政策，从今年1月1日起，贷款利率上浮空间将从30%提高到70%;同时，2004年银监会宣布，将会完善对银行业金融机构各类案件统计报告制度，“从体制、机制、制度、管理上着力解决银行业金融机构违法违规行为”。

　　税收政策也没有放过这个行业，国家税务总局83号文要求加强和规范对房地产开发企业所得税的征收管理。“这很明显了，没有什么可迷糊的。”张宝全说。

　　另一个支持房价上涨的传言是，有超过上千亿之巨的温州资金，已开始从沪、杭、甬一带悄然撤退，正在枕戈待旦、虎视京城。

　　今年年初，北京的“金泉广场”、“通用时代国际中心”两个项目相继在温州作了专项推介，结果异常火爆，温州人大肆抢购。温州商会的工作人员也表示，从他们了解到的信息来看，近期确实存在温州购房团北上进京的可能。

　　通货膨胀的苗头，也在为房价上涨煽风点火。2003年底以来物价上涨加快，政府希望2004年物价上涨幅度能控制在3%之内。民间一般认为，买房置业有助于资产保值。在这种情况下，购房投资的意向也会上升。

　　利空“不足为虑”?

　　北京房租下调和广州、上海等地房价的下跌趋势应该是让开发商们较为顾忌的，但张宝全说，自己对此是作过分析的，结论是“不足为虑”。

　　他的理解是，房租的下调主要反映的是商业住宅或写字楼的供求关系，对住宅的影响是间接的。何况，房租的变化态势是有点任意的。“任何时候都有上涨或下跌的可能。”张宝全说。他也承认房租下调对售价肯定是有影响，但“对一手房的供求影响绝不是很大”。

　　对于一些房地产商转而在北京外围圈地另起炉灶，张宝全归结为“是中小房产商”的行为，因为在北京做项目门槛已经越来越高。“这是一个发展方向，土地政策的变化肯定会使在北京的中小房产商另寻出路。他们一到天津可能就算实力很大的了。”

　　近期某些媒体声称征收物业税会使房价下跌20%-40%，引起部分购房人持币观望。对此业内人士也颇不以为然。目前物业税还只是停留在吹风阶段，并没有进入实质性操作层面;而且，部分媒体所说的“开征统一规范的物业税”会统一替代房地产开发期间发生的各种税费，实际上是一种误解。物业税能包含的房地产在建期间的税费最多是土地出让金，某些媒体实际上是将过去爆炒的“土地年租制”重新包装进行宣传。

　　种种利空因素在开发商眼中，仿佛都不成其为问题。就在4号令推出的两天前，2004年2月8日，SOHO中国有限公司做出决定，将SOHO六期整体价格上调4%。

　　开发商们是胸有成竹还是故弄玄虚?

　

(第42楼) 04-3-31 11:37

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(oscargee) 回复：(讨论)上海的房价是不是要降了

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　“内出血的一年”

　　但市场的表现并不像开发商们说的那样。业内分析人士几乎一致的看法是，房价今年到了调整期。

　　戴德梁行综合住宅服务部董事胡港生颇为含蓄地说，在他眼中，衡量中国房地产市场的起步是从银行按揭大范围开展开始的。“不过5年时间。但恰好5年是一个周期。”胡港生说。

　　他举的数据是，近几年全国平均GDP增长率是8%左右，北京的这个数字已超过10%，而房地产这两年的增长仅仅是5%-6%。“相对于GDP的增长来说，房地产市场实际上早已经在下滑。”胡港生说。

　　据统计，2003年北京写字楼市场平均售价13581元/平方米，比2002年下跌了8.8%;平均租金20.6美元/平方米/月，与2002年相比下跌5.5%;空置率24.2%，上升7.1%。

　　中国房地产指数系统办公室副主任、搜房咨询控股有限公司研究发展部副总监赵丽一很明白地说明:“个人认为不太可能涨。”她不屑地对所谓的上涨理由一一反驳。对于开发商认为最站得住脚的原材料价格上涨会引起房价上涨的说法，她觉得“可笑”:“北京开发商利润之高是全国都知道的，只有原材料涨价而房价不涨，北京开发商的利润才能回到一个合理的水平。”

　　她很确切细致地对北京的楼盘加以分类分析:SOHO已经涨了4%，在15000左右。公园大道、5号、GOLF都在13000-15000之间，这些楼盘利润本身就超出市场平均水平，涨的可能性非常小。

　　此外是中档楼盘，在6000-8000之间的。目前这部分楼盘的销售压力非常重，按照市场的统计，积压也主要在这部分，“他们不降价销售就谢天谢地了，哪里还敢乱涨?”赵丽一说。

　　她认为最有可能涨的是中低价盘，就是在3000-5000之间的。这部分楼盘的利润在15%-30%之间，即每平方米的利润在450-1500之间。根据近期的原材料涨价风要持续一段时间来判断，为了保证利润，可能涨价。但也仅仅是可能而已。

　　支持她的证据是，近几年北京商品房价格走势图的确表明，北京市的房价在过去6年里实际上是缓慢下降，1996-2003年7年间，商品房均价从5371元/平方米下降到4884元/平方米，下降了11%。她说，楼盘价格下降的主要原因在于:北京市近几年来逐步加大了经济适用房的投放力度，结构性的调整使北京有更多的低价盘入市。

　　赵丽一很肯定地指出，开发商所持的房价随GDP增长的理论简直不足一驳，“GDP的增长和居民收入的增长在中国根本就是两码事”。

　　至于温州炒房团的影响，市场人士分析，介入资金量偏小、北京房价过高、传统心理因素，以及北京二手房市场相对不发达等因素，温州炒房资金难以掀起太大波澜。

　　据说，已有房地产开发商悄悄承认:“今年是内出血的一年。”“不但要打价格战还可能另寻经营门路。”一位开发商很不乐观地说。

　　从大势看房价

　　判断北京房价涨跌，可能还要从大势出发，主要还是看政府的政策。

　　2002年以来，房地产开始显现过热，在一些地区甚至出现较明显的泡沫化现象。这种过热不是一般的市场性的过热，而是带有房地产利益集团集体操纵的性质。如果出现问题，风险是全社会承担，而获益仅属于极少部分人。而且房地产如果持续“非理性繁荣”，将大大增加金融系统的不确定性，造成越来越大的潜在风险压力。

　　鉴于此，从中央政府来讲，防止房价的过度上升而增加城市的社会成本是必然选择。政府不能因为房地产是拉动经济的重要力量而采取消极和放任的态度。对2004年房地产的发展，中央政府不会希望人为地过度刺激继续向“非理性繁荣”发展，特别是要减少一些地方政府的“托市”行为，让房地产自发地进入调整。

　　国资委经济研究中心赵晓博士在新浪网座谈时分析说:政府现在对于价格上涨可能有更多的担心。从今年以来，伴随着中国宏观经济的迅速上涨，政府相应地出台了一系列平抑性的举措，央行对贷款政策的收紧已经到了非常明确的地步。

　　2月26日，北京市国土资源和房屋管理局召开了自4号令成立以来的第一个新闻发布会。房管局明确表示，在房屋供求关系稳定的情况下，地价上涨只会压缩开发商的利润，不会传导到房价上，4号令绝不会抬高北京的房价。

　　这应该是一个明显的信号。对政府而言，5%的“富豪”市场和95%的大众市场的关系并不难以梳理清楚。

　　当然，开发商们的高调不会是无视大势的盲目乐观，问题没有那么简单。在一些市场分析人士看来，开发商们可谓是老谋深算。赵丽一说，2003年北京市的房地产市场没什么大的波澜，“照这样下去今年开发商的日子会比较难过，就像广州”。

　　“死水意味着一旦房价下降就是连锁的反映，就像资金链断掉的后果一样。为了生存，开发商和服务机构喊涨是很正常的。”她说。

　　按照这个说法，开发商们可能已经料到今年局势不妙，高喊“涨价”的目的，无非是想及时套现。

(第43楼) 04-3-31 11:38