看看这个吧，跌价没有希望了~~~~

近期人们最关心的话题今年上海房价是涨是跌?

2004年01月08日　08:53:38

　　今年上海的房价是涨是跌？这是近期人们最关心的话题之一。其实，一个城市的房价涨跌会受诸多因素制约，其中最主要的大约是土地供应价、平均容积率、建筑安装及配套设施费用、开发商的利润率和人们对这个城市经济发展的预期等等。
　　
　　有一个现象值得我们注意，从去年下半年起，本市每月以向全社会公开招标的形式集中推出了一批地块，虽然这些地块绝大部分集中在城乡结合部地区，且供应量不断增加，但竞标结果显示，浦东、闵行等地区的土地价升幅仍较大。因此，本市一资深房地产机构的一份分析报告认为，预计未
来几年这些区域的房价仍有上涨空间。
　　据该机构分析，闵行春申路地区，目前的在售楼盘均价为6000元／平方米左右（万科社区后期临湖高层全装修住宅7200元／平方米）。据此推算，其原购入土地时，七通一平后的熟地楼面价约为2500元／平方米（以容积率1.0计，约170万元／亩）左右。但去年9月22日春申路的土地成交价已达390万元／亩，倘以成本法推算价格（总投资利润率25％，不考虑财务费用），未来两年内预期售价至少应在7200元／平方米以上才可赢利。

　　另从去年9月25日松江新城区两块土地成交价及9月25日、26日浦东地区土地叫价趋高情况来看，也出现了上述类似情况，其中松江广富林地块楼面地价上涨了近30％。

　　该机构据此预测认为，下一阶级本市的土地实际楼面价，将有可能较目前（成本法推算）整体增高30％左右。

　　另据了解，这几年本市用地计划每年在6000公顷左右，而国土资源部核定本市的农转非用地计划指标每年只有4000公顷左右。供需缺口的存在，加上实行新的土地措施后，地产商实际的土地储备量已大幅减少。这些因素势必引起土地价格上涨。

　　在房地产价格中，土地价格是一个很关键的因素，其一般占到房价的40％至50％。在建安费用及配套设施费用相对稳定，同时不考虑开发商利润的情况下，房地产价格的涨跌趋势主要看土地供应价格的涨跌趋势。因此该机构认为，根据近几月本市土地价格的竞标结果，土地价格上涨将会对未来住宅价格走势产生重要影响。在各方面因素都呈利好的环境下，本市房地产价格水平在“十五”期间将很难回落。

(第18楼) 04-1-8 22:05

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(chinablue) 回复：(讨论)上海的房价是不是要降了

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地铁就在张杨路的下面，现在张杨路的绿化带都封起来修地铁了。德平路站应该就在名人苑附近吧。
我买的是4楼，一梯两户，一室一厅，单价5400

(第19楼) 04-1-10 09:38

论坛推荐：^_^ 新增添的衣橱，，这样搭配还行吧 호호 @@

(wendia) 回复：(讨论)上海的房价是不是要降了

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引用躺在钢琴上的猫在 2004-1-8-21:58:02的发言

盛事年华9000以上吧

(第20楼) 04-1-31 14:05

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(wendia) 回复：(讨论)上海的房价是不是要降了

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个人感觉浦东，闵行还会上涨，涨幅可能不会像03年那样疯狂；安亭，九亭这些新兴区域会有较大涨幅；市中心高档楼盘不涨反跌。

(第21楼) 04-1-31 14:09

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(e-cat) 回复：(讨论)上海的房价是不是要降了

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引用 chinablue 在 2004-1-10-9:38:44的发言

地铁就在张杨路的下面，现在张杨路的绿化带都封起来修地铁了。德平路站应该就在名人苑附近吧。
我买的是4楼，一梯两户，一室一厅，单价5400

真恐怖，我02年买的德平路博山东路，3400
虽然房子老旧一点，但是交通啥的可要方便多了~居然涨了这么多！

盛世年华去看过，均价9000，而且3房最小139平方

(第22楼) 04-2-1 01:54

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(香榭丽舍) 回复：(讨论)上海的房价是不是要降了

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和许多做房产的朋友讨论过，他们认为，高价房可能会跌的，而相对中低的房，会涨的，所以房价总体不会有大涨或大跌
哎~~我们这些没有买房子的人住到哪里去哦~~

(第23楼) 04-2-1 23:18

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(gracezh)

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连中高价位的二手房又涨了，前两个月本来已经跌下来一点了。
我同学婚期又要拖了，反正是一拖再拖了。和她每次讲电话到最后都要说房子贵啊，婚都结不起了。：（

岁月静好

(第24楼) 04-2-2 11:01

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(violet)

回复：(讨论)上海的房价是不是要降了

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我看不可能跌的，中心地区更是要涨的厉害

(第25楼) 04-2-4 16:45

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(yiliya)

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我不太明白，其实2手的房子很多是炒家买的新房，他们急着抛售的话，房源大大增加，买新房的人就少，再加上现在开盘的新房很多，新房不降价怎么卖得出去，总不能烂在手里吧。[/QuoteText]
呵呵！股票跌到回不上去了，大家也宁可烂在手里也不愿抛啊！我手上既然有房子，我就不可能会低于市价卖出去，卖不掉，就租啊！有房子的人才不会急着抛售呢

(第26楼) 04-2-9 10:51

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(pease) 回复：(讨论)上海的房价是不是要降了

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引用 CHINABLUE 在 2004-1-4-12:52:44的发言

MM买的是什么小区啊？我也想去看看。。。。。

(第27楼) 04-2-9 17:30

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(vvn) 回复：(讨论)上海的房价是不是要降了

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引用 gracezh 在 2004-2-2-11:01:50的发言

是的是的，中介公司的人说，过年前蛮冷清的，年后又热了，很多中介手头连房源都不多，说一些楼层，位置，房形都好的房子根本就没有。:(
搞不懂怎么回事，上海哪来这么多有钱人啊，现在买一套稍微像样的三室的就要近一百万啊，555。。。

(第28楼) 04-2-13 14:30

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(oscargee) 回复：(讨论)上海的房价是不是要降了

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我曾经说：去年的房价是上涨，今年基本持平，明年看跌。以后要跌好几年。

挂牌两月近半没买家　沪东北四区交易量锐减

http://house.online.sh.cn 2004年02月13日 09:34:03 新闻晨报

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　　“去年11月份委托进来的房子，到现在只卖掉了四分之一，还剩下了将近四分之三的房源没有卖掉。而且，这些房子的价格很少有涨价的！”日前，神舟房产闸北店店长颜海杰向记者透露，从2003年11月到今年2月，虹口、闸北、杨浦和宝山四区的二手房交易量锐减，一些挂
牌两个月的房子，多半都还没找到买家，形成大量积压。

　　据介绍，2003年全年二手房交易全线飘红，一路“涨”声，交易活跃。委托中介公司挂牌的房子，最多的在一个月内也就可以找到下家了，买家根本不可能买得到委托超过1个半月的房子。在描述2003年的二手房交易情况时，多年从事中介业务的颜海杰有时候也看不懂市场了，一些购房者特别是投资客，只要是有房子，就照单全收，房屋价格每个月甚至每天都在涨。“要是不决定，明天房子就没了！”中介经纪人时常用这句话“警示”购房者，而实际情况也往往是这样。

　　但是，从去年11月份到现在，这四个区的二手房交易却发生了巨大的变化，委托量大量增加，而成交量急剧减少，同时，二手房价格却没有多大的涨幅。

　　据介绍，之前该公司用来登记某个区房源信息的本子，平时7个月才能记满一本，但从去年11月份到今年1月底，就已经记录满了整整一个本子。记者查阅该公司杨浦区的记录本看到，2003年2月1日到9月10日七个多月期间，共委托进来销售房源350套；而2003年10月2日到今年2月3日四个月期间，就委托进来销售440套，其中2003年12月3日到今年2月3短短两个月，就接受委托房源将近300套！“以前每天接受委托的房子平均不到2套，而去年年末至今，每天平均要接受将近4套房子，整整增加了一倍！”颜海杰说。

　　与增量形成鲜明反差的是交易量的急剧萎靡。从该公司的成交记录上看，大体上委托进来已经有2个月的房子，现在还剩下一半多没有卖掉！打开该公司2003年10月份的记录本，已经成交的房子都被划掉了。记者查阅了从2003年1月到9月的记录本，基本上没有剩下的房子。但从10月份以后的本子上，被划掉的房子则很少。以杨浦区为例，2003年11月份委托进来138套，到现在只有40套成交；虹口区2003年11月3日到12月3日一个月期间，委托进来150多套，到今年2月份，只成交了24套！

　　委托挂牌的房源中，只有极少一部分房龄在3年内的次新二手房，是在房屋价格稍涨1%左右的情况下交易的，其他没有卖掉的房子基本上价格没有什么增长。也就是说，大约有委托量一半多的房子，是在没有涨价的前提下，“闲置”在市场上的。

　　在排除了新年假期市场不活跃、多数房屋涨价等因素之外，颜海杰认为，这四个区域二手房交易形式的逆转，可能和房龄都在7、8年以上、一些房东改售为租和本地区内没有重大利好消息刺激等因素有关。

　　本市二手房指数办公室新近公布的本市二手房指数报告也似乎与颜海杰的判断不谋而合。报告显示，今年1月份，本市二手房指数为1273点，涨幅为1．4％。二手房指数办公室有关专家认为，除去一些技术原因，这一涨幅虽然延续了去年二手房市场整体向上态势，但整体涨幅明显趋缓。上海二手房市场经过前两年的高速发展后，部分长期积存下来的潜在需求已经逐步得到释放，供需缺口有望进一步缩小。原因可能是买卖双方心态开始趋于平和，挂牌售房要价趋向合理，短期投资行为已逐渐减少，一些急需资金的卖房者部分已分流至选择申请房屋消费贷款来筹资等方面。

　　

(第29楼) 04-2-15 22:24

论坛推荐：我和手表的不解情缘

(ripplelu)

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引用 oscargee 在 2004-2-15-22:24:41的发言

我曾经说：去年的房价是上涨，今年基本持平，明年看跌。以后要跌好几年。
　　

个人还想再加一句，就是在2010附近应该还是会回升的，只是幅度都不会象前两年那么疯了。
我的打算是，现在房价的涨幅远高于收入的增长，但收入应该是会每年都有增长的，所以只要房价不再上升，过几年就会觉得现在的价格可以接受了，那才是合适的买入时间。现在有住就行了，除非中了500万，卡卡。
一想到这几年涨的钱够让我存十几年的了，我就对存钱买房没兴趣，还不如及时行乐，买点化妆品，吃点好的。

(第30楼) 04-2-20 22:05