房产的思考

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前几天上网，遇见上海的旧日老友，一开聊，没几句就谈到了房地产。让我大大吃惊的是，我的这位朋友，谈到房地产的时候，是那样的信心十足，没有半点的危机感。不由得让我想起了一句话：在上海，人人眼睛发亮，大家对前途都充满了信心。
我自己将来可能也是要回上海的，看到上海好，心里也是很开心。但是对于上海的发展，确实还是非常疑惑，或许这就是看得多了，凡事都要有个三思，现在我就写下我的担忧，如果我讲得不对，希望大家指正，如果讲得对，希望对大家有帮助。
房地产涨价有一个主推动力——银行。在房地产涨价的过程中，银行是最大的赢家。首先，开发商要向银行贷款来建楼，与是银行就有了第一笔贷款收入。楼造好了卖给业主，业主又要问银行贷款，于是银行开始出现第二笔贷款收入。在这个模型中，银行是两头要钱，赚翻的。一旦房地产出现热销，土地就会紧张并且涨价，那么房地产的成本增大，导致开发商向银行贷款增多。这当然是银行所乐见的。如果银行自己也加入到这个游戏中，那么问题就更严重了。因为大家知道，银行发放贷款，不能超过自有资金的一定比例的。但是如果银行加入房产，就会出现这么个情况，银行宣称它拥有80万元的房产，它可能就可以贷出160万的款子——造更多的楼房——房产涨价——银行的房子从80万变成100万=银行自有资金增加——银行可以贷出更多的款子。最后就成立了一种循环，这种循环将导致房地产疯狂暴涨。财大气粗的开发商和银行自然可以操作媒体，发出房地产还可能升温的声音。这就是大家目前所看到的情形。

但是今天我终于看到中国政府出台了一个新政策，规定从9月21日起，各商业银行的存款准备金率将从现行的6%提高到7%。我不知道这是不是能够引起大家的注意，但是我本人是比较担心的。因为到了目前这个微妙的时刻，一点点的变化都可能导致另一个循环的出现。准备金的提高——银行自有资金率的提高——银行因为自有资金不足，不得不向开发商催款——开发商为了还钱，被迫出售大量现房——房价下跌——土地费用下跌——银行自有资产受损——银行自有资金更加不足——银行更加努力地向开发商催款。一个恶性循环的产生，最终导致房地产的大崩溃。房地产的崩溃还将影响建材，加工，钢铁等许多其它行业——导致大量的失业——导致贷款人还不起贷款引起破产——银行拍卖贷款人的房屋——更多的房产上市——房地产价格下跌。这是第二个恶性循环。所以房产的崩溃，要比股票市场更加可怕。

我经常听到朋友说：房地产泡沫已经讲了两三年了，怎么还是涨。我在下面附了一张图，这张图是美国NASDAQ指数基金QQQ 5年来的价格变化图——一个典型的泡沫破灭的过程。大家可以看到，泡沫在破灭之前，它的增长率非但不是下降的，反而是疯狂上涨的。大家不妨把上海市这几年的房地产价格增长画一张曲线，看看它和我提供的这张图2000年之前的走势是否有非常相似之处。而在破灭之后，会有一个很长的低潮期，不用想很快解套。

房地产与股票市场的不同处在于，股票是随时可以脱手的。出售你的股票的时间可能是几分钟。而房子却要经过经纪人，律师，过户，税收等等等等环节。也许几个月都不能办妥。所以，一旦房地产泡沫破灭，那么业主的避险能力是非常糟糕的。所以投资房产更加应该谨慎。

北美经验，房屋的价格应该是家庭年收入的4-5倍。所以如果你的收入在20万以下，就不要尝试去买100万的房子。我们没有太多的办法去验证什么是合理的价格，不妨把这一条作为一个经验方法。

图片附件:

(第1楼) 03-8-26 04:24

(oscargee) 转贴报道--通胀威胁依然存在