上海地JMS一起讨论房产地涨跌，是否有投资空间？那个区域是最好地投资地？ - 家庭

论坛入口：美容 - 服饰 - 情感 - 亲子 - 家庭 - 居家 - 旅游 - 美食 - 娱乐 - 杂谈 - 写真秀 - office故事 - 视频 - 站务中心 - 跳蚤市场 - 拼单专区

OnlyLady论坛 » 家庭 » 上海地JMS一起讨论房产地涨跌，是否有投资空间？那个区域是最好地投资地？

论坛跳转:

上一主题下一主题

44 ‹‹12

本主题由 OL版主管理于 07-7-25 20:15 分类

(oscargee) 回复：上海地JMS一起讨论房产地涨跌，是否有投资空间？那个区域是最好地投资地？

返回列表

大家胆子都很大，佩服佩服。

(第31楼) 03-5-30 00:07

论坛推荐：女人月经期千万做不得的五件事

(oscargee) 回复：上海地JMS一起讨论房产地涨跌，是否有投资空间？那个区域是最好地投资地？

返回列表

转贴：

这篇文章是我从网上COPY的，里面的一些数据和看法我无法证实，只作参考吧。
————————————————————
鉴于大陆的房地产价高势危，去年十一月，朱熔基说，房地产已存在泡沫现象，将房地产即将崩溃的现状揭示在世人面前，揭开红火了几年的大陆房地产跌市的序幕。
和金融业息息相关

房地产和金融业息息相关。这是因为房地产业是资金密集行业，房地产商无论如何有钱，都不可能一下子拿出那么多钱投资房地产，他们必须向银行借钱，因而房产业和金融业一损俱损、一荣俱荣。一九九七年，东亚金融风暴的起因就是楼市过热，累及金融业被人狙击，东亚许多国家的政府因而改朝换代。

中国四大商业银行的坏账串已达到百分之五十，之所以还没有崩溃，原因在于中国的金融系统是一个封闭的系统。现在如果再加上房地产崩溃，把更多的坏账转嫁给银行，恐怕再封闭的系统也「顶唔顺」了。

楼市既然关系到「亡党亡国」，中国自然不敢掉以轻心。去年十二月，中国召开了中央经济工作会议讨论房地产泡沫，新任中共总书记胡锦涛说：「尤其要防止房地产等行业出现过热，避免经济出现大的起伏。」朱熔基说：「严格贷款条件和土地供应，从严控制房地产，特别是高档房地产建设规模。」温家宝说：「建设、土地、金融部门及时引导和调控，特别要加强对土地和贷款的管理。」

今年一月份，国务院各部委都动起来，发文件、开会议，在资金、土地．项目方面对房地产进行「管、卡、压」，要将房地产的崩溃「扼杀在摇篮之中」。但在「上有政策，下有对策」的情况下，以上措施是否有效，尚待观察。

空置量一亿二千五百万平方米

据中国传媒透露，房地产的空置串达到百分之二十，总空置量为一亿二千五百万平方米，其中空置一年的达百分之五十，积压资金二千五百七十亿元（指人民币，下同）。这些官方的统计数据虽然已算得上天文数字，但恐伯还是大大缩小了的。笔者到过沿海某市，当地进行所谓「旧城改造」，全市的主要街道全部被拆重新盖了楼房。该市本来的房屋基本上是平房私两层楼，可现在全部改为四五层楼，哪来那么多人住?因而一到晚上，整条街的楼房窗户黑灯瞎火，空置率达百分五十以上决不夸张!

据中国《新闻周刊》二OO二年九月三十日报导，二OO一年中国房地产开发投资总额达到六OOO亿。国家统计局二OO二年十一月二十日公布说，二OO二年一至十月，全国商品房竣工面积达到一亿三千四百六十四万平方米。照此比例，二OO二年全年商品房竣工面积约一亿六千一百五十七万平方米。

去年竣工面积可能是几亿平方米

据笔者了解，深圳楼房每平方米的建筑费用约为七百元。另据《新民周刊》二OO三年二月二十七日报导，王石于一九九九年曾花五亿买了天津近三平方公里的土地，照此计算每平方米地价是一百六十七元。大陆的地积比是多少我们不知道，姑且算一比三吧，就是说每平方米土地只建三平方米楼房，这是相当低的地积比。由此得到每平方米楼房地价不足五十六元，每平方米的建筑费加上地价是七百五十六元，用二OO一年的总投资额除以每平方米楼房的费用，六千亿元应建近八亿平分米的楼房。远远高于根据国家统计局的数据计算出来的二OO二年竣工面积约一亿六千一百五十七万平方米。

笔者算出来的八亿平方米还应考虑其他因素，六千亿投资额是二OO一年的，竣工面积是二OO二年的，但楼房建筑期不止一年，所以二OO二年竣工的楼房有的可能不是二OO一年投资的，二OOO的房地产投资额约四千八百亿。另外，可能还有些平整土地和建筑楼房周围道路的费用，还有的地方的土地价格比较贵。我们给八亿平方米的竣工面积打个五折，也有四亿平方米，仍然远远超过国家统计局的数据。

中国人民银行透露，仅在去年一年，投入房地产的资金就达七千八百五十五亿元。房地产投资不可能当年投资当年资金回笼，如果以二OOO至二OO二年的投资额计算，四千八百亿加六千亿加七千八百五十五亿等于一万八千六百五十五亿。

据《南方周末》二OO三年二月二十七日报导，二OO二年一至十一月份的房地产投资金额中，房地产商自筹资金占百分之二十九点五三，按此比例计算地产商只拿出约五千五百零九亿元投资。考虑到有些楼房已经卖出，因而地产商至今欠下银行几千亿应该不会高估，另外，卖出楼房中，买家是采用分期付款的，大部份款项也是向银行借的，因而银行三年来在房地产方面还没收回的贷款一万亿左右应该不会高估。

据业内人士透露，房地产商的债务总额占其总产的百分之七十五。楼市如果崩溃，房地产商根本还不了那么多钱。这些钱都将转嫁给银行。

从居民的年收入计算，在东京，居民的年收入与房价的比大概是一比四点八，而目前在大陆的大部份地区是一比八至一比十一点五。这意味著，照东京目前的水平，大陆的楼价要跌将近一半至三分之二才算合理。

京沪穗成重灾区

广州是全国空置楼房最多的城市。对于广州楼房的空置量，香港《经济一周》引述国土房管局的资料：二OO二年九月份广州全市空置面积达六百三十六万零八百平方米。广州一千亩以上的已建和在建郊外大型楼盘有二十多个，另外还有市区楼盘及一些二手楼，这些楼盘可让广州消化五年。广州的空置率在百分之二十以上。

房地产空置量大的另一个城市是北京。截至今年上半年，北京商品房的空置量达七百一十万平方米。北京的商品房地产价钱又特别高，去年年底每平方米的平均价钱是四千四百六十八元。由于北京房价昂贵，英特尔公司在北京设立的研发中心的成本竟与新加坡、美国硅谷差不多。大陆是以土地和劳动力便宜吸收外商的，倘若今后因土地贵吓跑外商，恐怕问题就大了。

截至二OO二年九月，上海商品房的空置量是七百七十九万平方米。上海房地产的一个特点是外来的买家占百分之五十三，这些外来的投资者中台湾人占了很大的比例。据说到上海旅游的台湾人通常都会戴上安全帽到建筑工地去参观，当他们走出来的时候，「售罄」的牌子已挂了出来。由于有这些台湾同胞的「支持」，上海的楼价从一九九七年到现在差不多上升了一半。台湾人投资上海的房地产，很多都选高档的楼房，但都是分期付款的。一旦上海的房地产跌得让他们成了负资产，他们是不会像本地人一样继续供下去的，绝大部份人都会跑掉的，大陆的法院不可能去台湾把他们抓回来还债。这些负资产将转嫁给银行。上海房地产崩溃对金融业造成损害，将远远大于其他地区。

房地产泡沫是怎样产生的呢?

地方官为升官搞房地产「大跃进」

中国的各级官僚缺乏监督。干部的升迁和其管辖地区的产值联系起来，产值多升迁就快，产值少升迁就慢，而中国又没有独立的统计系统，产值多少靠从属于各级党政机构的统计部门计算，那只有傻子才会实事求是报低管辖地区的产值。

房地产的产值大，一套楼房卖出的价钱恐怕相当于几万件服装。房地产在国民生产总值中占有相当大的比例。而楼房建起来后，不用卖出去也能算作产值。因而地方官员明知道盖起来的楼已卖不出去，还是拼命盖楼。

还有，房地产是「权力经济」的典范，此行业的经营者，都是与权力紧密结合者，他们如果不是太子党，就是以官僚为后台的「大款」，其他人很难进入此行业。如深圳万科老板是「太子党」王石。深圳银湖的发展商分别是杨尚昆的女儿、王震的儿子、黄丽满的丈夫、厉有为的儿子、李子彬的儿子、李灏的女儿的公司。那些不是「太子党」的大房地产商的发达过程也一个个发得不清不楚。香港有周刊对大陆大房地产商的发家过程揭露很多，本文不赘。

由这些劣绩昭彰的地产商发展房地产，当然只会巧取豪夺。上文说过，地产商自己筹集的钱占房地产总投资不到百分之三十，实际情况恐怕更加少，甚至是无本生意。他们赚了钱装进自己的口袋，亏了本就由银行来负责。

(第32楼) 03-5-31 04:45

论坛推荐：^_^ 新增添的衣橱，，这样搭配还行吧 호호 @@

(manna888) 回复：上海地JMS一起讨论房产地涨跌，是否有投资空间？那个区域是最好地投资地？

返回列表

以上观点很多年前就有，问题是上海的房子涨了40个月，没有停

(第33楼) 03-5-31 12:11

论坛推荐：有看过<国家宝藏2>吗?

(dec_xjtu) 回复：上海地JMS一起讨论房产地涨跌，是否有投资空间？那个区域是最好地投资地？

返回列表

不晓得会不会有突然崩溃的一天：（
那样我就能买房子了

(第34楼) 03-6-1 20:29

论坛推荐：化妝好難~不見得

(橙色阳光) 回复：上海地JMS一起讨论房产地涨跌，是否有投资空间？那个区域是最好地投资地？

返回列表

我就住过花木地区,那里的房价这两年一路高升不下,因为周围世纪公园,世纪大道,科技馆的衬托,环境很幽静自然,随着生活区的成熟,周围的高档房日趋增多,有一号线的交通便利和邻近张江的因素,租赁房价也高居不下,我和老公都很喜欢安静,可花木的房价令我们很犹豫,我们也想过到市区买房,不知JMS什么地方好点呢?

(第35楼) 03-6-1 20:34

论坛推荐：最新收获情况抗痘袪印的好产品--已经有真人实验过喽

(manna888) 回复：上海地JMS一起讨论房产地涨跌，是否有投资空间？那个区域是最好地投资地？

返回列表

引用 jennifer 在 2003-5-27-16:46:26的发言

manna，仁恒河滨的价格已经出来了，8900~14000，最多的折扣是92折。
但这是大房型的价格，都是176和214平方米的房间。小房型我估计价格还会高的。

周末去看了，房子不错，但是都是靠近天山路的2栋，我看中底220M的，价格200多万，可是出租回报不高，因为整个小区修好还得1年多，这期间是没有钱收的，周围环境太差，我不看好

(第36楼) 03-6-3 20:57

论坛推荐：海南三亚旅游

(oscargee) 回复：上海地JMS一起讨论房产地涨跌，是否有投资空间？那个区域是最好地投资地？

返回列表

200多万，偶是想也不敢想啦。

(第37楼) 03-6-3 22:02

论坛推荐：在校女学生该不该和已经工作的男生谈呢

(oscargee) 回复：上海地JMS一起讨论房产地涨跌，是否有投资空间？那个区域是最好地投资地？

返回列表

转贴前写上我自己的经济学第一定律（因为我发现很多人无法很好地定义什么是经济危机，也许我能够因为这条定律成名？呵呵。）：
所谓经济危机，就是以过高的成本生产出过多的产品。

转贴：
今年以来，国际经济评论中频频出现“通货紧缩”这个概念。有报道指出，除了油价由于伊拉克危机有所振荡和上涨，全球商品的价格都在普遍下跌。在东亚地区，日本、香港、中国大陆、台湾，都程度不同地承受到“通货紧缩”的压力。受其影响，当前东亚以至全球经济都面临着失业率攀升、就业机会下降的问题。
究竟什么是通货紧缩？它是如何突然在经济中出现的？其趋势如何？笔者想就此谈谈个人看法。

2
通货紧缩是一种金融危机。用通俗的语言表达，所谓通缩就是货币短缺。它在货币和流通领域的主要表现是：银根紧缩、支付困难和物价持续下跌。股市持续下跌也是通缩的重要表征。通货紧缩必然伴随着生产过剩（供给过剩）、需求不足、开工不足和失业率上升。它实际是古典的生产过剩经济危机的金融表现。
流行的新自由主义经济学拒绝使用“生产过剩”这个字眼。他们更乐于使用“总需求不足”这个术语。但实际上，总需求不足就是总供给过多（或生产过剩）的同义语。一个是从需求角度讲，一个是从供给角度讲。正如一个胃病患者，说自己“消化不良”（需求不足）或“吃得太胀”（供给过剩）是一回事一样。
有效需求不足和生产过剩互为因果。生产过剩导致商品销售困难，激烈的市场竞争导致商品竞相削价出售（实例之一是“商报”近日关于国内家电市场竞相削价销售的报道，以至出现所谓“价格大屠夫”），销售困难导致商家及厂家投入商品生产的资金难以回收，于是发生支付困难（以致相互拖久债务，形成“三角债”），由此造成市场中资金循环链条的中断。支付危机导致信用危机，导致银行即期信贷不能回收（发生银行坏帐问题）。由此传导则触发商业银行由于资金不足而破产的问题，再传导到金融证券市场则发生抛售有价证券以提取现金的问题，这就是银行危机和证券市场行情下跌。
因此，通货紧缩乃是生产过剩的必然结果。可以说：生产过剩、有效需求不足、通货紧缩三者是紧密相联于一体的。这三者反馈于投资生产领域，又会引发企业破产倒闭，生产规模压缩，工人下岗失业，以至失业率高企。
资本主义市场经济的典型特征，就是周期性地必会爆发表现为商品生产过剩的普遍经济衰退。自从1825年由于英国纺织品生产过剩触发第一次世界性生产过剩危机爆发至今（15年后英国发动以开拓中国市场为目标的鸦片战争与此次危机有内在联系），200年以来，以7—10年的小周期，10—25年的中周期，50—80年的长周期形式，生产过剩危机在世界经济中频繁发作。
近年中国商品出口，在国际上频频遭遇“反倾销”打压，据报道中国已因此而成为国际“反倾销”的最大受害国。这种情况的根源，实际也还是由于全球经济中存在严重生产过剩或有效需求不足。

3
近期国内对房地产是否已呈过热发生争论。某著名经济学家在上海对媒体称：“中国房地产潜在需求极大，根本谈不上过剩。”他援引美国和欧洲中产阶级的住房标准与目前中国的人均标准作比照，称至少要到中国中产阶级实现“城中有房，郊外有墅”时，中国的房地产需求才会接近满足。这种以物质实物的绝对需求与经济学所言“有效需求”相混淆的信口开河之谈，我以为正是表明一些宗仰新自由主义的中国经济学者不懂究竟什么是经济过热，也不知何谓生产过剩的一个典型实例。
所谓经济过热与否的主要表征是与投资狂热相伴的信贷高潮。而“生产过剩”是否存在，与社会中是否存在对商品实物的绝对需求，毫无关系。生产过剩的标志，是产成品的库存量及其相关增减指数。因为产成品库存的递增，会直接威胁到商业银行转贷给投资商的信贷安全。其库存累积越快，意味着商品流转速度愈慢，则债务拖欠的可能性愈增，最终会导致银行坏帐的发生，导致金融流通链条的崩断，就会融发通货紧缩和经济危机。
据有关方面提供的指数，今年一至九月份，全国商品房竣工面积一亿一千三百四十二点一万平方米，增长26.4%；销售面积为一亿一千一百二十九点一万平方米，增长24%。二者增速相差2.4%，滞存面积已达到213万平方米。
在非市场中介的线性供求经济中，存货意味着实物储备的增加。存货不会导致经济危机。但在市场经济中，存货意味着一定数量的货币在转化为存货的同时，已退出金融循环。在货币供给总量不变的情况下，存货愈多，意味着退出金融流通的货币愈多。通货减少了，金融危机也就发生了。通货紧缩就是这样形成的。
房屋销售远低于生产，意味着商品（房屋）的库存量会不断上升。加上目前中国房屋按揭私人信贷在银行信贷比例中也已呈高速上升。这种房地产滞销形势的确蕴涵着由投资过热导致过剩的危机。一旦信用链条断裂，则房地产价格的大幅缩水以至触发金融危机，的确是可能的。因此国务院有关方面就此发出警告并采取相应控制措施也是完全必要的。

4
如果通缩就是货币短缺，那么问题就是，钱流到哪里去了？在市场经济的循环周转中，钱怎么会愈来愈少呢？19世纪法国经济学家奎内医生（F.Quesnay，1694—1774）最早提出了一个市场经济中货币和实物循环运动的直观模型。这个模型被熊彼特看作近代西方宏观经济分析的出发点。关于生产过剩和通货紧缩的发生机制，可以通过这个模型作出一种最简略的说明。
在最抽象的意义上，这个模型可以简化为两个端点和两个流通进程：即总供给（生产）和总需求（分配与消费）两个端点。贯通这两个端点的是两个流程：即物资流通（物流，包括劳务交换）与货币流通（金融流）。但是这两个流程的性质完全不同。在物流的循环中，实物在消费中被消耗和消失。而金融流却必须通过每一次循环流转而获得增益。这种金融增益，是下一次经济循环能够实现的前提，它的产生源泉，就是在经济活动中创生的利润。利润产生金融增益，形成资本的自我增殖，这也就是资本主义生产力在市场流通运动中外延不断扩大的源泉和奥秘所在。
由于市场经济的循环运动，完全依赖于两大流通即连结供给与需求两点间的物流和金融循环，因此一旦发生供求梗阻就是生产过剩。一旦发生金融梗阻就是通货紧缩和金融危机。
奎内模型提供了近代西方市场经济分析的一种原初模型。在解释资本主义市场机制时，它甚至优于后来更为复杂的许多投入产出分析模型。那些模型往往迷失于数式和语言游戏的迷宫中。检验任何理论是否具有价值的最终意义，是看它能否将现实问题以最简括的模型和原理加以最透彻的解释和说明，并且可以在现实中得到印证，而绝不是以晦涩的语言和模型使现实更复杂以至无法作出可验证的解释和说明。我个人认为，当诺贝尔奖被派发给以心理统计来分析经济进程的研究时，现代形式主义经济学不仅彻底唯心主义化，而且可以说已经具有了一种随机的游戏性。
早在90年代初期我已多次撰文探讨生产过剩和通缩问题，我当时曾推测过世界经济自90年代中下期开始，在两个世纪之交可能遭遇渐进的，但也是资本主义三百年历史中最深刻、最持久、反复振荡发作的严重危机。当时我将其称之为“总体危机”。
我认为，这一危机必然会发生而且会持久反复发作的根本原因在于，第二次大战以后全球工业化运动得到迅猛扩张，导致全球供给能力大幅度上升（中国改革开放导致的生产力快速提升，对这一进程促进尤大）。然而由于这种工业化进程在全球经济中呈现非均衡分布，导致各国间的国民收入分配严重失衡，使全球经济中有效需求的增长远远跟不上产业生产力的快速增长。同时世界经济中两大流通：物流（世界贸易与劳务）与金融流都存在严重的结构性梗阻和障碍，再加上新自由主义经济理论对各国经济政策给予杀贫济富的有意误导；其结果必然导致全球经济遭遇严重、持久的生产过剩型经济危机。

(第38楼) 03-6-4 03:11

论坛推荐：我的减肥瘦身方法

(jennifer) 回复：上海地JMS一起讨论房产地涨跌，是否有投资空间？那个区域是最好地投资地？

返回列表

引用 manna888 在 2003-6-3-20:57:36的发言

引用 jennifer 在 2003-5-27-16:46:26的发言

manna，仁恒河滨的价格已经出来了，8900~14000，最多的折扣是92折。
但这是大房型的价格，都是176和214平方米的房间。小房型我估计价格还会高的。

周围环境确实现在一般，如果已经很好了也不会卖这个价钱。
我妈妈的朋友上周去定了一套214平方米的，打92折，可是已经选不到自己最中意的楼层了。因为老板也可能没有想到卖得这么好，现在又拿出另一幢出来卖。我觉得里面真正自己住得很少，大多是投资或冲着仁恒这块牌子去的。

(第39楼) 03-6-5 10:51

论坛推荐：如何才能有效的预防断发出现

(lena_flash) 回复：上海地JMS一起讨论房产地涨跌，是否有投资空间？那个区域是最好地投资地？

返回列表

下半年度，房价会有所调整，想买房的MM不防先等等再说。如果用投资角度来讲，当然是长宁区。

(第40楼) 03-6-6 10:24

论坛推荐：在校女学生该不该和已经工作的男生谈呢

(manna888) 回复：上海地JMS一起讨论房产地涨跌，是否有投资空间？那个区域是最好地投资地？

返回列表

什么调整，透露一点呀

(第41楼) 03-6-7 10:04

论坛推荐：外贸出口糖果色连裤水晶丝袜8元每条

(戈薇) 回复：上海地JMS一起讨论房产地涨跌，是否有投资空间？那个区域是最好地投资地？

返回列表

上海的房子一直在涨，我同学半年前在外环路地铁附近买的房子现在每平米已经升值了1000以上。我现在狂后悔当初怎么没‘先下手为强’，现在的房价，我没办法接受，觉得自己好穷啊。
另，为什么说要投资的话长宁区好呢？

(第42楼) 03-6-7 17:39

论坛推荐：佰草集活力紧肤眼霜孕妇可以用吗?

(chillon) 回复：上海地JMS一起讨论房产地涨跌，是否有投资空间？那个区域是最好地投资地？

返回列表

有价无市

(第43楼) 03-9-26 10:08

论坛推荐：被抽中了Ｈ２Ｏ胶原蛋白果味饮料免费试饮

(guessyin) 回复：上海地JMS一起讨论房产地涨跌，是否有投资空间？那个区域是最好地投资地？

返回列表

建议观望

如果要自己住，那就另当别论了。每个月交租金那些钱还不如还贷

(第44楼) 03-9-26 18:22

论坛推荐：韩国街头男士最养眼发型

(jennifer) 回复：上海地JMS一起讨论房产地涨跌，是否有投资空间？那个区域是最好地投资地？

返回列表

引用 jennifer 在 2003-6-5-10:51:59的发言

引用 manna888 在 2003-6-3-20:57:36的发言

引用 jennifer 在 2003-5-27-16:46:26的发言

manna，仁恒河滨的价格已经出来了，8900~14000，最多的折扣是92折。
但这是大房型的价格，都是176和214平方米的房间。小房型我估计价格还会高的。

manna，后来过了四天房产商推出的另一幢就涨价了，位置还没有我妈妈朋友定的好，他的房子仅仅四天就涨了10%，他现在很后悔没有多定一套。前个星期我又陪另一个朋友去仁恒河滨，小姐说现在基本不能打折了，要等新房推出才定价格。我们又去边上的天山河畔看了看，就是开发浦东菊园的房产商开发的，均价要8500，还是毛坯，基本卖完了。我觉得房型不是很好，卫生间都非常小，样板房一看就是骗人的，只有门套连门都不做，让人看上去大点。但是有120左右的小房型。

(第45楼) 03-9-27 10:01