物权法：夫妻买房只写一人名字不再属于共同财产zt

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10月1日起，《物权法》开始正式实施。
这部惠及千家万户民生的法典，将对我们的生活带来哪些改变？从今天开始本报推出“法官案解物权法”系列报道，请北京市第一中级人民法院法官，结合现实中与群众生活关系最为密切的具体案例，解读《物权法》实施后将会带来的变化。

　　过去购买二手房的人经常会被卖房人突然反悔所困扰，一旦卖房人以所卖房屋是夫妻共有财产，夫妻一方对卖房一事并不知情也不同意，要求解除买卖合同，买房人在大多情况下只能干瞪眼，顶多获赔点违约金，而《物权法》实施之后，二手房主再想以这招儿反悔，就难以奏效了。

　　■现实案例

　　张军和李丽1997年结婚，2003年两人购买了一套一居室住房，房屋产权证上登记的是张军的名字。2006年底，张军家又购买了一套面积更大的商品房，就想把先购买的小房子卖掉。张军通过中介公司与郭某签订了房屋买卖合同，约定将房子卖给郭某，后双方办理了房屋产权过户手续。没想到在张军与郭某签订房屋买卖合同不久，一居室所在位置的房价从每平方米9000元，涨到了12000元。张军和李丽向法院起诉郭某，以所售房屋是婚姻存续期间的共同财产，张军卖房未经李丽同意为由，要求法院判令郭某将该房屋返还张军和李丽。

　　■不同结果

　　物权法实施之前———法院可能认为，根据我国《婚姻法》、《合同法》的有关规定，婚姻关系存续期间购买的房产系婚后共同财产，属于夫妻双方共同所有，一方擅自处置属于无权处分。据此法院判令张军与郭某签订的房屋买卖合同无效，张军返还郭某价款，郭某腾退房屋并协助张军对房屋进行恢复登记。

　　物权法实施之后———法院在审理此案中重点审查郭某在购买该房屋时是否与张军有恶意串通行为？法院在查清买房人郭某与张军素不相识只是根据自己需要善意买房后，判决郭某取得房屋产权，不需要将该房屋返还张军和李丽。

　　■法官解案

　　按照《物权法》的有关规定，谁是房屋的权利人，谁就有权处置房屋。而善意的第三人判断房屋权利人的重要标准是房屋产权证上登记的姓名。张军和李丽共同购买的房屋，产权证上登记的是张军的名字，则善意第三人就完全有理由信赖张军有权处置该房产。这样一来，郭某购买张军名下登记的房产并经过户取得所有权是完全合乎法律规定的。在这里，《物权法》更为关注对善意第三人的保护。

　　那么如何处理《物权法》和《婚姻法》之间的冲突？法官说，《物权法》是新法，《婚姻法》属于旧法，法律适用的一般原则是新法优于旧法。此外，《物权法》本身就是规范物的归属和利用的基本法律，因此法院在审理此类案件时，应首先适用《物权法》。夫妻一方如果想保护自己在家庭财产中的合法权利，在房屋产权证登记时就应要求作为共有权人一并登记，或者到产权登记机关追加登记自己作为共有权人。(文中人物均为化名)

1夫妻买房一方没登记不算共有财产

　　据何宇介绍，成都市在办理房屋交易主要遵循的是《房地产管理法》、《婚姻法》、《继承法》、《民法通则和合同法》等一系列法律。以此认定的房屋产权登记可能只有一人，但只要房屋是在婚姻关系存续期间取得，那么便是夫妻共有财产。也就是说，在房屋的登记人背后，房屋还可以存在隐名共有人。

　　在《物权法》实施后，这种传统将会发生改变。房地产登记机关将建立不动产登记簿。不动产登记簿是确定房屋权属的最权威的凭证，根据《物权法》第十七条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”也就是说，物权法实施以后，不动产登记簿才是真正的房屋身份证，当房产证与登记簿不一致时，须以登记簿为准。而房屋的权属，也以登记人为准。换言之，如果夫妻双方买房，如果只登记一方名字，则不视为共有财产，登记方单方享有对该房屋的处置权利。

　　但这是否会与《婚姻法》有关夫妻共有财产的规定产生冲突呢？何宇解释说，不会发生冲突，根据《婚姻法》，对于夫妻关系期间取得的财产，夫妻双方可以共同拥有，也可约定归其中一方所有。而当登记机关在进行房屋登记时，也会对夫妻双方进行询问记录，这个记录实际上就是夫妻双方共同达成的一个有关同意某一方单独拥有该房屋的书面约定。如果夫妻双方意见不一致，就不可能产生这份约定，其产权登记也将暂时不能达成。不过对于10月1号之前的房屋办理，仍将遵循法不溯及既往的原则，遵循以往的原则进行交易手续办理。

　　2手续办理将新增三种登记

　　据何宇介绍，在《物权法》实施之后，为确保物业利害关系人的切身利益，将新增预告登记、异议登记、更正登记三种登记类型。

　　登记1：预告登记防止一房多卖

　　在商品房或二手房买卖中，由于签订房屋买卖合同、付款与办理产权登记之间存在一定的时间差，一些不良房产商或房东常常一房多卖，买受人的利益因此受到极大损害。对此，物权法实施后的“预告登记制度”将全面杜绝此种行为的发生。在《物权法》实施以后，买房人可以按照《物权法》的规定，在签订购房合同之后，按照约定向房屋土地管理部门申请预告登记，预告登记之后，卖房人如果再想将房屋出售给他人，必须经预告登记人许可，否则不发生物权效力。不过值得注意的是，预告登记的有效期为三个月。办理预告登记之后，应当及时办理不动产登记。否则，自债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请产权登记的，预告登记将失效。

　　登记2：异议登记防止假冒房主

　　一对恋人共同购买房产一处，但产权证上只写了甲的名字。后双方因故分手。甲试图私自卖房，被乙发现，甲拒不承认该房屋是双方共同购买，如此情况该咋办？《物权法》为避免这种现象的发生，专门设立了“异议登记制度”。当出现不动产登记簿记载的权利人不同意变更登记的，利害关系人可以主动地采取措施，先申请异议登记。利害关系人一旦起诉，不动产产权就进入静止状态，而买房者在看到此房存在争议后，一般不会匆忙购买，从而通过制度保障异议人通过胜诉判决能够得到不动产的所有权。不过值得一提的是，异议登记的规定虽然可以对真正权利人提供保护，但这种保护只是临时性的。《物权法》规定，如果申请人十五日内不起诉的，异议登记失效。

　　登记3：更正登记保证百姓与政府平等

　　更正登记，是指当不动产登记簿的记载发生错误或遗漏时，登记机构依据当事人的申请或者依职权予以更正时所进行登记。不动产物权变动只要进行登记，那么无论采取何种审查方式，都不可避免地会出现登记错误、遗漏的情形，为了能够及时地消除因登记错误或遗漏而造成的登记权利与真正权利不一致情形，有效地保护真实权利人的合法权益，物权法第十九条第一款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”这条规定的出台，保证了百姓与政府部门在平等的位置上交换意见，增强了百姓对政府的信心。记者姜军摄影刘陈平

　　温馨提示

　　购房时间今后将以登记时间为准

　　据介绍，《物权法》对房屋购买的另一个重要影响是其购房时间计算方式的变更。10月1日前房屋的取得时间，以房屋当事人签订购买合同时间为准。《物权法》实施，且不动产登记簿建立之后，房屋的购买时间以载入了不动产登记簿时间为准。

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(第1楼) 07-10-27 09:56