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(oscargee)

房产的思考

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前几天上网，遇见上海的旧日老友，一开聊，没几句就谈到了房地产。让我大大吃惊的是，我的这位朋友，谈到房地产的时候，是那样的信心十足，没有半点的危机感。不由得让我想起了一句话：在上海，人人眼睛发亮，大家对前途都充满了信心。
我自己将来可能也是要回上海的，看到上海好，心里也是很开心。但是对于上海的发展，确实还是非常疑惑，或许这就是看得多了，凡事都要有个三思，现在我就写下我的担忧，如果我讲得不对，希望大家指正，如果讲得对，希望对大家有帮助。
房地产涨价有一个主推动力——银行。在房地产涨价的过程中，银行是最大的赢家。首先，开发商要向银行贷款来建楼，与是银行就有了第一笔贷款收入。楼造好了卖给业主，业主又要问银行贷款，于是银行开始出现第二笔贷款收入。在这个模型中，银行是两头要钱，赚翻的。一旦房地产出现热销，土地就会紧张并且涨价，那么房地产的成本增大，导致开发商向银行贷款增多。这当然是银行所乐见的。如果银行自己也加入到这个游戏中，那么问题就更严重了。因为大家知道，银行发放贷款，不能超过自有资金的一定比例的。但是如果银行加入房产，就会出现这么个情况，银行宣称它拥有80万元的房产，它可能就可以贷出160万的款子——造更多的楼房——房产涨价——银行的房子从80万变成100万=银行自有资金增加——银行可以贷出更多的款子。最后就成立了一种循环，这种循环将导致房地产疯狂暴涨。财大气粗的开发商和银行自然可以操作媒体，发出房地产还可能升温的声音。这就是大家目前所看到的情形。

但是今天我终于看到中国政府出台了一个新政策，规定从9月21日起，各商业银行的存款准备金率将从现行的6%提高到7%。我不知道这是不是能够引起大家的注意，但是我本人是比较担心的。因为到了目前这个微妙的时刻，一点点的变化都可能导致另一个循环的出现。准备金的提高——银行自有资金率的提高——银行因为自有资金不足，不得不向开发商催款——开发商为了还钱，被迫出售大量现房——房价下跌——土地费用下跌——银行自有资产受损——银行自有资金更加不足——银行更加努力地向开发商催款。一个恶性循环的产生，最终导致房地产的大崩溃。房地产的崩溃还将影响建材，加工，钢铁等许多其它行业——导致大量的失业——导致贷款人还不起贷款引起破产——银行拍卖贷款人的房屋——更多的房产上市——房地产价格下跌。这是第二个恶性循环。所以房产的崩溃，要比股票市场更加可怕。

我经常听到朋友说：房地产泡沫已经讲了两三年了，怎么还是涨。我在下面附了一张图，这张图是美国NASDAQ指数基金QQQ 5年来的价格变化图——一个典型的泡沫破灭的过程。大家可以看到，泡沫在破灭之前，它的增长率非但不是下降的，反而是疯狂上涨的。大家不妨把上海市这几年的房地产价格增长画一张曲线，看看它和我提供的这张图2000年之前的走势是否有非常相似之处。而在破灭之后，会有一个很长的低潮期，不用想很快解套。

房地产与股票市场的不同处在于，股票是随时可以脱手的。出售你的股票的时间可能是几分钟。而房子却要经过经纪人，律师，过户，税收等等等等环节。也许几个月都不能办妥。所以，一旦房地产泡沫破灭，那么业主的避险能力是非常糟糕的。所以投资房产更加应该谨慎。

北美经验，房屋的价格应该是家庭年收入的4-5倍。所以如果你的收入在20万以下，就不要尝试去买100万的房子。我们没有太多的办法去验证什么是合理的价格，不妨把这一条作为一个经验方法。

图片附件:

(第1楼) 03-8-26 04:24

(oscargee) 转贴报道--通胀威胁依然存在

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中国央行将上调存款准备金率

艾华添(James T. Areddy)和王必得(Peter Wonacott)联合报导
《华尔街日报》

中国央行称，将命令国内金融机构提取更多的准备金，以抑制贷款增长。大量美元流入中国已使国内贷款增长过快，并可能引发通货膨胀。

中国人民银行(People's Bank of China)非同寻常地在周六透过其网站公布，从9月21日起，各商业银行的存款准备金率将从现行的6%提高到7%。声明称，商业银行持有的流动资金已经过多。由于国际上一些对人民币汇率不恰当的评论和不合理的升值预期，诱使一部分短期资本流入中国。

近期，美国财政部长约翰·斯诺(John Snow)、美国联邦储备委员会主席格林斯潘(Alan Greenspan)以及欧盟和日本的一些官员一直呼吁中国允许人民币升值。尽管中国政府官员坚定表示，中国不打算在目前对人民币进行重新估值，尽管贸易顺差总额出现下降，但仍有大量的美元资金流入中国。

央行周六的声明凸显了中国监管机构日益增长的担忧：国内过多的流动资金有可能引发部分重要经济领域的通货膨胀。提高存款准备金率实际上的效果是使各银行的贷款利率上升，能够削弱银行提供住宅贷款的兴趣，从而有助于降低目前房地产领域的过热现象。

目前，国内大、中小城市及农村均存在大量规划不佳的房地产开发项目，并已开始成为一项社会问题。为满足房地产市场的蓬勃发展，大量的小型钢厂和水泥厂如雨后春笋般涌现，这同政府改造存在太多公司且生产能力过剩行业的努力背道而驰。

中国人民银行货币政策司司长戴根有在近期接受采访时表示，政府已开始担忧上述问题可能引发的后果。

戴根有在上月末表示，九十年代初期，房地产领域引发的通货膨胀殃及大范围经济领域，造成高达两位数的通货膨胀率。他相信货币供应的持续快速增长将导致物价走高。

央行在周六发表的声明中称，今年头7个月，国内金融机构人民币贷款增加1.887万亿元（合2,279.9亿美元），超过去年全年贷款增加1.85万亿元的水平。随著海外资金涌进中国大陆，并在各银行兑换成人民币，导致国内银行存款规模和贷款能力相应提高。中国大陆2002年吸收的外商直接投资超过520亿美元。

中国央行声明的非同寻常之处不仅在于其执行货币政策的魄力，还在于央行承认，即使实行严格的外汇监管，中国仍面临流入国内的国际“热钱”的威胁。正这这些“热钱”在九十年代末引发了亚洲金融危机。中国央行透过声明发出强烈信号，中国政府无需调整人民币币值就有办法消化这些流入的资金。

上周末，对央行可能上调银行存款准备金率的预期已促使市场利率走高。中国人民银行曾在6月份暗示，由于广义货币M2供应量增幅较全年18%的增长目标高出3个百分点，央行可能在适当的时间上调存款准备金率。今年上半年M2供应量增幅已接近21%。

戴根有在6月份接受采访时表示，中国广义货币供应量M2是同期经济总产值的2倍有余。目前，亚洲地区只有韩国接近这一水平。

部分分析师认为，变动存款准备金率，并不能很好地纠正金融系统资源分配不当的问题，也难以确保中国持续了20年之久的兴衰周期不再重演。在中国人民银行货币政策委员会的13名成员中，至少已有一位成员对准备金率的使用发出了警告。国有媒体上个月援引李扬的话称，存款准备金比率是一种效果过于猛烈的货币政策工具，因此不宜采用。

提高存款准备金率的理论影响是，将冻结各银行1,500亿元的贷款资金。银行将不得不将这笔资金存在中国人民银行。但市场分析师相信，由于基础货币可以再次放贷，因此该政策的实际影响也许会大许多倍。

中国金融系统的高流动性已使中国国债收益率保持在远低于海外各主要市场的政府债券的收益率，如美国国债。收益率上升将提高债券发行成本，因为政府在发行债券时可能需要向投资者支付更高的投资回报。为促进经济增长，中国现已日益倚重债务融资项目。财政部(Ministry of Finance)和中国开发银行(China Development Bank)计划今年发行的债券规模将超过1万亿元。

中国央行在声明中表示，将密切关注物价压力变化。央行还有进一步上调存款准备金率的空间，因为在1999年为鼓励国内银行提高贷款规模，央行已将存款准备金率下调了2个百分点。

(第2楼) 03-8-26 04:35

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(oscargee) 回复：房产的思考

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大家去上海，留上海，是因为上海赚钱容易。但如果房子太贵，赚的钱全都用来买房子，那人生还有什么乐趣？还不如不去上海。公司也是，房价太高，成本就太高，为什么不去苏州，浙江办企业？成本会低得多。现在香港台湾人往上海跑，将来为什么就一定不往周边地区跑？

要想房价真正高，就要做金融。全世界城市的最繁华地段，都是金融街。可是上证真是弱，人为设置障碍。要上一个市门槛比美国还高。搞得大量企业跑到美国去上市，比如最近又有一个企业“百度”要在美国上市。这等于把自己的企业“赶走”去依附美国的金融业。现在陆家嘴金融街，很多都是由亏损严重的国家银行在支撑。上海要想真正强，就一定要建成金融中心。这个任务还有很长的路要走。

(第3楼) 03-9-1 22:12

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(oscargee) 回复：房产的思考

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我觉得必须还是要解释一下房地产为什么会上涨，以及它什么时候会跌。相信大多数的朋友都会关注这个问题，而不是夸夸其谈的长篇大论。
这一轮的房地产疯狂上涨和另一件事情是紧密相关的，那就是人民币的升值。从深层次说，这其实也是中国这些年来大量贪污腐败的存在所酿成的恶果。大量贪污腐败的存在，使得一小部分人掌握了大量的资金，而这些钱，由于属于黑钱，所以这些年来不断地变成美元流出境外，成为游资。游资有两个明显的特点，就是贪婪和愚蠢。而这些年来，由于日本等国不断宣称人民币需要升值，使得这些游资重新看好人民币市场，于是便被吸引回中国市场。但是，由于这些游资的掌握者缺乏良好的素质，有些甚至根本不懂得金融，所以，他们只会进行最简单地进入——进行房地产的购入。华尔街日报评论这些人说：他们对于复杂的离岸金融工具一窍不通，所以只会进行房地产和国内股票的买卖。
正是由于这些游资的存在，所以房地产被不合理地退高，房地产本身的收益率（也就是租房所得）已经很低了，为什么还能继续上升呢？就是因为一旦人民币升值，这些游资就可以从利率差中获利。这种利率差，普通老百姓是不能从中获利的，只有经常进行美元和人民币兑换的人才能够获利。
所以，只要人民币能够坚持不升值，只要游资不能从中获利，那么，游资就会处于相对亏损状态，那么这些游资就绝不会在中国多呆，它们将寻找新的投资场所。而且只要房价稍有下滑，那么，这些游资就会仓皇离场，因为游资的拥有者往往以投机的目的进场，他们对所投资的物业其实并没有什么深入了解，他们不懂的利润从何而来，所以，一旦市场有变，他们绝对是跑得最快的。
当然，目前阶段，人民币猜测还未结束，这些游资还不肯离场，会造成物业价格偏高。那么只要再过一年甚至更短，我相信人民币的猜想会有一个结论，再者，美国经济的复苏造成美国股市吸引力增强，这两股力量的加强，就会对上海的房市造成影响，不妨等待。

(第4楼) 03-9-3 23:54

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(oscargee) 回复：房产的思考

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grid，你说的循环不成立是有道理的。我在楼上的一篇文章中已经部分解答了这个问题——也就是需求从何而来。还有一个很重要的原因是，你说的还没有完工就售出，只存在于目前人们爆炒房地产的阶段，而我的循环是存在于房地产开始转冷的阶段，这是两个不同的阶段。你可以看到在房地产出售增加的同时，新屋开工数也在直线上升。而一旦房产市场趋冷，这些新开工的房子是不可能立刻停止的，它们最后会变成现房出售，加入到我所说的循环中。

我觉得在市场很热的情况下，更是要保持清醒的头脑。想当初2000年上证好的时候，不管什么股票，只要关上网络两个字，立刻暴涨。那时候连沃伦巴菲特的话都没有人信，以至于他的伯克夏股票在那一段时间惨跌。然而事实证明它是对的。

投资者需要记得的是，永远不要把还没有到手的钱计入收益。现在人们买房往往把希望寄托于未来的续涨，而对于眼前的收益偏低（租金少）视而不见，对买房的沉重负担（现金支出和利息支出）故意忽视。导致了房地产的需求畸形夸大。更重要的是，中国老百姓对于市场经济的认识还很肤浅，毕竟我们国家进行市场经济的探索也就十几年的历史，导致他们大多数人没有经历过市场风险所带来的痛苦，对市场没有理智的认识。所以，当他们看到房产暴涨的时候，容易造成从众心理，进而哄抬物价。
不过这个事情也是见仁见智，也许各位买入房产的有自己的道理，世界是如此的多样以至于我们无法用一种标准去衡量。不过如果想投资的话，年收益率才是我们最应该追求的东西。

(第5楼) 03-9-4 23:35

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(oscargee) 回复：房产的思考

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确实，我还是要承认房价目前还在上涨。

不过半年涨了1.2k，我相信不是每平方米而是总价上涨了1万2。

那么让我们来估计你的房子原价为50万的话，这半年来您的收益率是1.2/50=0.024 也就是2.4%，如果寄希望于同样的涨幅继续存在，那么您的年收益率是4.8%。我不知道上海现在的贷款利率是多少，如果按照加拿大4%的历史最低利率计算，您在这段时间跑赢利率0.8%。祝贺您。

当然与此同时，如果按照中国的经济发展速度8%的比率来看，您尽亏3.2%。如果按照沃伦巴菲特年平均投资收益22.2%来看，净亏17.4%。如果您在三月份买入的不是房产而是那斯达克基金的话，还可获得更好的30%的收益。

当然，我深知国内投资渠道不多的特点。但我同学所在的国内投资公司，每年的年回报率也在10%以上。据他说，在国内，要寻找年回报在10%左右的项目是非常简单的。所以，国内也有很多机会，要好好把握哦。

(第6楼) 03-9-5 02:19

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(oscargee) 回复：房产的思考

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还有，想请问一下，国内现在的股票收益是不是仍然不需要交税？

如果这样的话，您在计算的时候，还需要去除房产的交易税还有支付经纪人的费用。

(第7楼) 03-9-5 02:27

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(oscargee) 回复：房产的思考

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看看巴菲特的中国投资
巴菲特购入了大量的中石化股份

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中海石油上半财年净利润增长75%

道琼斯通讯社

中国海洋石油（中国）有限公司(CNOOC Ltd. CEO, 简称：中海石油)周四公布，公司上半年净利润增长了75%，这得益于石油价格上涨了近三分之一。

截至6月30日的6个月中，该公司净利润增加到人民币63.3亿元，高于接受道琼斯通讯社(Dow Jones Newswires)调查的7位分析师预计的62.4亿元。上年同期净利润为36.2亿元。

中海石油称，公司上半年平均原油售价上涨了30.9%。该公司没有提供可用来比较的去年的数字，不过，公司1年前曾表示2002年上半年平均售价为每桶21.81美元。

该公司称其今年上半年石油等价物的合计生产成本为每桶8.81美元。中海石油没有提供2002年的对比数据。

该公司上半年收入增长68%至人民币179.0亿元，上年同期为人民币106.4亿元。

收入的增长应当归因于总产量较上年同期增长15%，至352,780桶石油等价物/天。

该公司总经理卫留成称，公司的策略继续为公司赢得强劲收益，并向股东提供稳定的回报。

每股收益从上年同期的人民币0.44元升至0.77元。

中海石油董事会建议向持有其在香港上市股票的股东派发每股0.14港元的中期股息，较上年同期增加0.11港元。

该公司董事会还建议每股派发0.18港元的特别股息，上年同期该公司没有派发中期特别股息。

(第8楼) 03-9-5 10:54

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(oscargee) 回复：房产的思考

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嗯，怎么讲呢？我想我的意思并不是很清楚和明白。当然我的论述中一定会有不准确的地方，谢谢大家的指出。

存款准备金率的上调，只是中央对目前高昂的房地产市场感到担忧而进行调控的手段之一，利率的提高也将限制房产的继续升温。我觉得近几年还会有更多的事情发生，比如2005年外资金融服务的进入，美国，欧洲经济的向上恢复，甚至潜在的贸易战等等。都会对上海的房产产生影响。

今年的房地产还会继续升温，我相信。明年我觉得就很难讲，而后年就要基本向下了。在这里作此大胆预言，见笑了。

(第9楼) 03-9-5 21:05

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(oscargee) 回复：房产的思考

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有一个很有趣的事实是，尽管房地产商自己也懂得其中有泡沫，但是，他们赚了钱会做什么事情呢？基本上，还是继续造更多的房子。真的是很奇怪的，古今中外都是这样，没有什么房地产商肯不造房子的。

所以那么多外地人来买房子，不管他是从哪里来的，最后都是掏钱给上海人造房子。舒服啊，大家慢慢等，以后房子多得是，挑都要挑不过来呢。

(第10楼) 03-9-9 01:48

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(oscargee) 回复：房产的思考

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转贴：相关的一些经济消息。
道琼斯通讯社报道说，中国金融市场周二上演了激烈的流动资金争夺战﹐市场气氛吃紧。但市场参与人士称﹐尚未出现流动资金危机﹐紧张局面应该很快会结束。

　　报道称，尽管中国央行紧急注入人民币600亿元的资金﹐也未能纾缓交易员的神经﹐中国银行间债券市场的几位交易员称﹐他们用尽了全部力气来增加他们的现金头寸。

　　中国金融市场在环境变化时出现现金饥渴的原因是市场上的大量交易一向依赖于借贷资金。上周央行宣布收紧信贷后﹐市场环境风云突变。

　　这一切始于国债回购市场﹐在这个市场中﹐债券被抵押给银行﹐以获得短期的现金贷款﹐而这些贷款往往又被用来买进更多的债券或股票。中国去年的债券回购交易量是国债交易的23倍﹐而美国等其它国家债券回购市场的交易量仅接近国债交易量的5倍。

　　上周六央行宣布﹐将提高商业银行的存款准备金率后，各商业银行的回购资金突然变得紧张起来。根据要求﹐从9月21日开始﹐银行的存款准备金率将从6.0%调高至7.0%﹐这是自上世纪90年代中期以来中国首次收紧银根。

　　分析师称﹐这一措施暗示﹐中国可能在不久将来提高其它的利率﹐也许就在几个月之内﹐这对金融市场来说是一个利空信号。

　　由于市场突然出现现金饥荒﹐上海证交所的1日期回购协议利率猛升至15.85%﹐上涨了1,424个基点。基准7天期回购协议利率上涨了75个基点﹐收于4.77%。

　　利率涨幅如此之大令国债吸引力大减﹐因此基准7年期国债连续第四个交易日跌至新低﹐周二收盘下跌0.15至99.43﹐收益率从2.73%升至2.75%。盘中还一度跌至99.27。一周前﹐其收益率为2.67%﹐价格为99.92。从某些方面看﹐在央行宣布提高准备金率之后﹐债券市场几乎“冻结”了。

　　交易员指出﹐尽管股市在今日早盘受流动资金问题的打击而走低﹐但尾盘又反弹上扬。上证综合指数午盘上扬﹐收盘时涨0.2%﹐收于1425.21点。周一该指数收于7个月低点。

(第11楼) 03-9-9 07:22

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(oscargee) 回复：房产的思考

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古人云，知之为知之，不知为不知，是知也。关于其他城市，确实没有研究，无法作答。房地产市场是复杂的，即便是上海市场，不同的房型，不同的地点，其走势也是大不相同。宏观分析只能得到一个大致的走势，具体的问题一定要具体分析。当初我们家在上海买房的时候，买的是大华的房子，整个区连一部公交车都没有。但是我在看过地段和房区的规模以后得出结论，这个地区的交通问题一定会被解决。现在果不其然，经过我家门口的公交线有上十条之多。这就是预测，具体情况具体分析。不能一概而论的。

转贴一篇新闻，关于房产，相信很多人关心。

嗅出投资大势逆变？江浙地产炒家撤离上海
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作者: 来源:经济观察报类别:财经日期:2003.11.18 今日/总浏览: 4/82

　　徘徊在上海楼市的江浙炒家真的去意已定？来自市场的反应似乎印证了这一点。

“温州人上半年还在预定购房号，可11月开盘前，却把预定的号码全退了，一套都不买。”苏州河沿岸某楼宇二期开盘后，销售人员发现江浙炒手明显减少。据说，这个项目一期开盘时，温州人起码买走了三五十套。“当时，他们出手阔绰得很，五套一买的大有人在。”

上海——中国最热的房地产市场，被认为“嗅觉”最灵敏的“温州钱”正开始从这里撤离。

当地的《发展导报》报道说，来自浙江的民间投资资金约有1000亿元，仅温州一地就有400亿元。在过去的3年，这些资金中的20%流向了上海的房地产市场。但现在，这些炒家开始带领他们的投资团队和投资资金撤离上海。

撤离的不仅仅是江浙民间的炒家。有消息说，来自浙江的宋都集团也退出了上海楼市。这家成立于1984年的房产公司是浙江较有实力的大型地产商。2002年，宋都签下了进军上海的初步协议，但地价上涨打乱了该公司的计划。该集团董事长愈建午对媒体解释说，原来以为可以成功登陆上海，未曾想被告知由于两处地块涉及拆迁等问题，需要加大投资，无奈之下，只能决定暂时退出上海市场。

江浙民间资金狂舞上海滩

江浙资金疯狂席卷上海楼市，早已不是秘密。

据来自浙江温州的周先生回忆，两年前他发现上海房产市场存在巨大商机，于是，周迅速招兵买马组织了一支二三十人的投资团队来到上海。消息很快返回到他的老家，跟周一样有影响力的团队源源不断尾随而至。

这些投资团队把上海市中心6000元的房价炒到9000元，南京路的商铺从20000元炒到80000元，接着又转战外环线。总之，凡有赚钱商机的地方，都可以看到他们的身影。

上海市政协常委、金融专家吴光伟教授在近期结束的《长江三角洲资金流动调查》报告中指出，据不完全统计?江苏和浙江两地流入上海的资金总计在5000亿元左右。如此巨量的资金涌入上海后形成两大奇观：一是上海浦东骤增3000余家投资公司；二是上海房地产市场和餐饮市场火爆。其中，约20%左右的资金在过去的3年中流进了上海房地产市场。据吴光伟估计，进入上海房产市场的江浙民间资金高达千亿元。

熟悉这些炒家的圈内人士告诉记者，投资团队将低价购入的房产转手高价卖掉，少的赚20%，多的甚至翻番。粗略统计，这些投资团队中的几乎每人手中都有两三套房轮流倒手，最多的手中有七八套房。以一套房120万元、一个30人的投资团队每人平均5套房计，这个团队手中就有18亿元的资金。据保守估计，鼎盛时期上海至少有50个这种规模的江浙投资团队，他们手中的资金超过1000亿元。

据业内人士估计，像浙江温州的周先生那样的投资团队通过套现已经从上海撤离的江浙民间资金至少在100亿元以上。但这还仅仅只是个开始。

撤资遇到了难题

两年前来上海淘金的浙江操盘手周先生这样告诉记者：“走是一定要走的，只不过现在还有一些善后的事情需要处理，不然我早到其他地方去了。”

对周先生和众多江浙炒家而言，“走”是获利后的必然。但市场变化却让他们“走”得不太顺当。

2003年3月以来，上海房地产交易市场次新房交易开始放量。21世纪不动产上海公司的数据显示，第三季度买盘出现萎缩，而抛盘有放量迹象。公司总经理王皓说，抛盘放量说明了市场存在严重的投机现象。

上海房地产市场的另一个风向标也证实了这种迹象——房屋租金出现下滑。

以上海浦东陆家嘴地区为例，去年同期，菊园、仁恒滨江园、江临天下等高档楼盘两房的租价在7000-9000元，而目前市场上同样规格的商品房租金已降到4000-5000元，世茂滨江花园两房的租金也从2500美金降至1500美金。

“上海的房价在未来两三年内提升的空间不大，类似江浙这样的投资团队属短线炒手，他们不可能用5年以上的时间来做长线投资。”一位业内人士分析。

记者从各方了解到，来自浙江等地的购房人，今年以来只抛不吸的大有人在。

虽然在中低档价位的商品房买卖市场中，低于6000元/平方米的中低价商品房依然紧俏，但二手市场却货源充足，开盘时奇货难买的新房，不久便会出现在中介公司的二手房源上。但经过加码之后的这些“次新房”成交仍然不畅，急于套现的“炒家”面临套牢风险。

上海房地产界知名学者张鸿铭近日在公开场合评论说：“上海房产市场存在消费过热迹象，尤其是虚拟需求过热，说得更准确一点就是套利需求过热。”

事实上，市场的“高手”们正是因为嗅出了过热的风险味道才开始撤出的。

显然，周先生要处理的“善后”与套利障碍有关。

投资性购房已接近警戒线

对于过热的套利需求，上海房地产学界有学者早就表示过担忧：“房产价格过快地上升，刺激了以投资为目的的购买者对抛售套利的信心。这些虚拟需求扩大了总需求，成为近几年上海住宅市场需求超过供给和房产市场结构性不合理的重要原因。”

今年初，上海楼市曾出现了需求超过供给17%份额的状况。但这一状况在上月出现了逆转。

上海市统计局上周公布的数字表明，上海市10月份首次出现新建商品房竣工面积略大于市场销售面积的供求逆差情况。业内人士警告说，上海投资性购房已经接近警戒线。

上海市统计局公布的数据显示，今年1-9月该市新建商品房竣工面积一直小于市场销售总量，上半年逆差最大时曾达到126.44万平方米，进入下半年逆差迅速缩减，到9月份两者基本持平，逆差仅为1万多平方米。到了10月份，受竣工面积增大的影响，上海房地产市场首次出现供大于需的现象，供需顺差达79.98万平方米。

显然，庞大的江浙炒家比统计部门更先嗅出了上海楼市的大势逆变。

业内人士从投资角度分析了上海房地产市场的风险：“目前上海房地产虽然相对平均收益率较高，仍有套利空间存在，但行业收益率总体指标在不断下降，同时风险却在快速增长。风险和收益两个重要指标的走向已经出现背离。从投资角度说，主要运行指标的高度一致通常表明趋势是健康的、可延续的，如果出现关键指标长时间的背离，拐点就可能出现。”

尽管当地一些国有大型房地产企业并不认同所谓的拐点，但江浙精明的投资者还是用撤离表明了他们对高度风险的恐惧，尽管这是一个曾经让他们中的许多人一夜暴富的市场。

作者:
来源: 经济观察报

(第12楼) 03-11-20 22:56

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(oscargee) 自己住的话，都无所谓拉。

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楼市价格战不断北京楼市整体房价将稳中有降

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http://finance.sina.com.cn 2003年11月21日 08:36 北京娱乐信报

　　信报讯(记者邹玉瑞)先是商品房京城DC一开盘就比同地区的经济适用房价格还低，随后一楼盘精装修入市，价格比同地区毛坯房还低600元。一波又一波的价格战触动了楼市更加敏感的神经。??

　　就在本月初，玉泉路地区的京城DC项目以3860元每平方米入市，比同地区的经济适用房长安新城还低90元。该项目一推出，就受到消费者的追捧，第一天就订出上百套。可是好
戏还在后面。昨天记者获悉，离京城DC项目不远(八宝山地铁以南)的名为京汉旭城的精装修楼盘，将以3850元／平方米的超低价入市。该价格不仅比京城DC每平方米还低10元，而且还是精装修。该价格再创京西楼市新低。据了解，该项目将在今天接受认购登记。??

　　低价格入市、清洗楼市的战争也在望京地区上演。记者了解到，望京地区澳洲康都项目又扔下一枚“价格”炸弹——精装修每平方米4800元起价，均价每平方米5400元，而周边的毛坯房也要每平方米5500元左右。澳洲康都开发商负责人郭玉山表示，除了精装修外，还送中央空调。对于此次低价格战略之举，郭玉山的解释是，虽然望京地段好，购买需求有很大的潜力，但北京房地产需求的总量在不断下降，而供应却在不断增加。因此，一个房地产项目不但要与外部区域的项目竞争，也要同区域内部竞争，寻找自己的空间。??

　　业内人士表示，北京楼市竞争越来越激烈，频频上演价格战也不足为怪。此外，商品房中高端市场已接近饱和，许多开发商开始把目光瞄向低端市场，这会在一定程度上影响整体房价的走势。换句话说，北京的整体房价会平稳向下降。但是，对于一些热点地区，房价还是有上涨的空间。

(第13楼) 03-11-22 07:01